Redusering av felleskostnader og balkongtillegg

Fra 1. januar 2026 endres felleskostnadene og balkongtilleggene med følgende beløp: 

• Felleskostnadene reduseres med 2,5 % 
• Balkongtillegg 1 reduseres fra 175 kr til 158 kr 
• Balkongtillegg 2 reduseres fra 1002 kr til 904 kr

Budsjettet er basert på en økning i konsumprisindeksen på 3 %. Når felleskostnadene likevel settes ned skyldes det tre rentenedsettelser i løpet av 2025, økte næringsinntekter og reduksjon i energikostnader som følge av at styret har valgt å bytte til Norgespris som strømstøtteordning.

Rentenedsettelsene fører også til at balkongtilleggene settes ned. Balkongtilleggene dekker lån knyttet til utvidelse / etablering av de ulike balkongene.

Bygningsforsikringen er forventet å øke med 12 %.

Kommunale avgifter har økt mye de siste årene, og fortsetter å øke mye. Til neste år øker de kommunale avgiftene for oss med 5 %. Det er allerede varslet at for 2027 og 2028 vil vann- og avløpsgebyret øke med 20 % hvert år. 

Det er interessant å se på utviklingen i kommunale avgifter. I 2019 betalte borettslaget 487 000 kr og gitt den varslede økningen på vann- og avløp, og en forsiktig økning (2 % årlig) for renovasjon, vil borettslaget betale 1 161 000 kr i 2028. Grafen nedenfor viser utviklingen fra 2019 til 2028.

 

 

 

Endring av felleskostnader og balkongtillegg

Fra 1. januar 2025 endres felleskostnadene og balkongtilleggene med følgende beløp: 

• Felleskostnadene økes med 2 % 
• Balkongtillegg 1 reduseres fra 179 kr til 175 kr 
• Balkongtillegg 2 reduseres fra 1031 kr til 1002 kr
  

Budsjettet for 2025 er basert på at konsumprisindeksen (KPI) vil øke med 3,3 %. En normal justering av felleskostnadene betyr ofte en økning på mer enn KPI, fordi borettslaget har mange utgifter som øker mer vanlig prisøkning. Når årets økning likevel er under KPI, skyldes det at borettslaget fortsatt har godt med disponible midler og fordi vi får en god økning av leieinntektene fra næringslokalet fra den nye leietageren.

De kommunale avgifter øker nok en gang mye. Vann- og avløpsavgiften øker med 18 % og renovasjonsavgiften øker med 4 %. I 2024 ble borettslaget også pålagt eiendomskatt for næringslokalet på ca 10 000 kr (den nye leieavtalen gjør at borettslaget kan viderefakturere dette). Samlede kommunale avgifter vil for 2025 utgjøre ca 876 000 kr. I 2022 var tilsvarende sum 552 000 kr. De kommunale avgiftene har altså økt nesten 60 % på tre år!

Forsikringen er forventet å øke med ca 20 %. Det skyldes høy vekst i bygge-indeksen som forsikringselskapene baserer seg på, og at borettslag som vårt med omfattende skadehistorikk blir ytterligere justert opp. I fjor byttet vi til Gjensidige, hvor kundene får en del av selskapets overskudd basert på hvor mye man har betalt for forsikringen. I 2025 forventes det utbetaling av kundeutbytte på ca 35 000 kr, som er også med på å redusere økningen av felleskostnadene.

Endring av felleskostnader og balkongtillegg

Fra 1. januar 2023 øker felleskostnadene og balkongtilleggene med følgende beløp:

• Felleskostnadene øker med 9 %
• Balkongtillegg 1 øker fra 138 kr til 156 kr
• Balkongtillegg 2 øker fra 784 kr til 887 kr

I budsjettet for 2023 har styret lagt til grunn en økning i konsumprisindeksen siste år på 6,9 %. I tillegg har borettslaget mange store utgifter som stiger langt mer enn vanlig prisvekst.

Bygningsforsikringen øker med 13,8 % og de kommunale avgiftene øker med 16,5 %. De kommunale avgiftene er utgifter til renovasjon, vann og avløp. På disse områdene har kommunen gjennomført flere prosjekter med store kostnadsoverskridelser. Disse tjenestene drives av kommunen etter selvkostprinsippet, det vil si at kostnadssprekkene får ingen konsekvenser for kommunen som finansierer dette ved å gi brukerne høyere gebyrer. Avgiftene er også forventet å øke sterkt de neste årene.

Strømprisen har vært høy det siste året, men det har vi justert felleskostnadene for tidligere. Det var likevel mange usikkerhetsfaktorer som hva strømstøtten ville bli, om den ville bli videreført i det hele tatt og hvordan den nye effektbaserte nettleien ville slå ut for borettslaget. Fasiten viser nå at strømstøtten ble videreført på et høyt nivå for hele året og nettleien medførte totalt sett kun en liten økning. Det gjør at vi kan redusere budsjettet for energi og fyring fra 850.000 kr til 750.000 kr. Dette er kostnadene for strøm til fellesanlegg, varmtvann til bad og kjøkken og varmen fra radiatorene.

Lånerentene fortsetter å stige, noe som gjør at vi må justere balkongtilleggene på nytt. Det påvirker også felleskostnadene hvor hovedlånet er den desidert største utgiftsposten. Styret forventer at renten fortsetter å gå opp etter de siste signalene fra Norges Bank. Vi forventer at renten snart vil være et godt stykke over 4 %. Til sammenligning var renten høsten 2021 på 1,65%.

Økning av balkongtillegg

Fra og med fakturaen for november, som forfaller 1. november 2022, vil balkongtilleggene økes. 

• Balkongtillegg 1 øker fra 116 kr til 138 kr 
• Balkongtillegg 2 øker fra 660 kr til 784 kr 

Grunnlaget for økningen er økte rentekostnader. Siden forrige justering av balkongtilleggene fra 1. april har renten økt tre ganger, fra 2,15 % til 3,30 %.

Justering av felleskostnader og balkongtillegg

Balkongtillegg

Fra 1. april 2022 øker balkongtilleggene på grunn av økte rentekostnader. Balkongtillegg 1 endres fra 106 kr til 116 kr, og balkongtillegg 2 endres fra 605 kr til 660 kr.

Da balkongtilleggene ble innført 1. oktober 2021 var lånerenten 1,65 %. Etter det har renten økt to ganger og er nå på 2,15%.  Balkongtillegene representerer det som utbyggingen eller utvidelsen av de ulike balkongene kostet og har vært sitt lån knyttet til seg. Det er derfor viktig å justere balkongtilleggene i takt med økte eller reduserte rentekostnader.

 

Felleskostnader

Felleskostnadene øker fra 1. april 2022 med 10,2 %. Økningen skyldes i hovedsak at konsumprisindeksen økte med 5,3 % i 2021 og ikke minst den høye økningen i strømprisen. 

Vi har økt budsjettet for energi og fyring fra 550.000 kr til 850.000 kr. Dette er et område som er ganske vanskelig å spå men mye tyder på strømprisen vil forbli liggende på et langt høyere nivå enn tidligere år. I desember 2021 sammenlignet med desember 2020 for en enkelt av borettslagets strømmålere, betale vi over 12 ganger så mye for strømmen som for et år siden. Nettleien kostet omtrent det samme som for et år siden, og siden nettleien også er en viktig del av energikostnaden så var den totale prisen 4-5 ganger høyere. Strømmen i 2020 var veldig billig, mens budsjettet til nå har tatt høyde for en mer normal prissituasjon, så budsjettet trenger ikke å øke like mye. 

Men det er stor usikkerhet her og det kommer trolig også en endring i nettleien, som budsjettet ikke tar høyde for enda. Nettleien skulle ha blitt endret fra 1. januar 2022, men ble utsatt av regjeringen på grunn av den høye strømprisen. Regjeringen ønsket ikke å gi forbrukerne et nytt sjokk på toppen av strømprisene, da også nettleien skulle variere kraftig med forbruket per time. Borettslagene skulle følge den samme modellen og vårt forbruk følger jo i stor grad vanlig personer sitt forbrukt, bare ganget opp for 97 leiligheter. Det gir et enda maks effekt uttak per time, og høyere nettleie. Nå blir det spennende om det kommer en ny modell for nettleien eller om det blir den utsatte modellen som innføres på et senere tidspunkt. Det er også knyttet stor usikkerhet til om kompensasjonsordningen for høy strømpris vil bli videreført.