Undersøkelse om reklamasjoner vedr. balkonger

Nå er det nesten tre år siden balkong- og fasadeprosjektet ble avsluttet i 2021. I den sammenheng ønsker borettslaget å gjennomføre en tre-årskontroll og sjekke om alle er fornøyde med arbeidet som ble gjort den gangen. Entreprenøren var Oslo Murmesterbedrift AS.

På vegne av styret i borettslaget, vil OBOS Prosjekt v/Kathrine M. Aas følge opp eventuelle reklamasjoner dere måtte ha.

På denne linken kan du laste ned skjema med sjekkliste eller bruke det som er delt ut i postkassene. Skjemaet legges i postkassen til styreleder Jørgen Andersen i Trondheimsveien 170 E eller sendes til styret@trondhjemsveien170.no innen 1. mai 2024.

Hvis du ikke har noe å rapportere, trenger du ikke å sende inn skjemaet.

Ny oppdatering om balkongtillegg

Vi har fått endelig bekreftet fra OBOS i dag at balkongtilleggene kommer på fakturaen som forfaller 1. oktober 2021 og at nedsettelsen av felleskostnadene kommer på fakturaen som forfaller  1. november 2021.

Borettslags lån er nå delt opp slik at lånene er like store som kostnadene knyttet til balkongtilleggene. Vi har dermed nå tre lån, to lån som er knyttet til hvert sitt balkongtillegg og et lån for øvrig fellesgjeld som dekkes av felleskostnadene. Hvert av lånene betjenes fra egen "konto", og nå som lånene var opprettet fant OBOS det nødvendig å innføre balkongtilleggene allerede fra 1. oktober for at balkong-lånene kunne bli betjent.

Det er litt vanskelig å forklare intrikate detaljer i OBOS sin håndtering av dette, men vi får en god separasjon mellom felleskostnader og balkongtilleggene, og kan være sikre på at balkongtilleggene kun går til å dekke renter og avdrag på balkonglånene og ikke andre ting.

Slik det ser ut nå er fordelingen rettferdig og det blir ikke aktuelt med noe fratrekk på senere regninger.

Hvis du er blant de som skal betalte balkongtillegg vil du altså få en ny faktura fra OBOS. De fleste har nok mottatt den i dag. For efaktura ser den gamle ut til å bli slettet automatisk, mens de med avtalegiro må slette den gamle selv. Sørg for at det er den nyeste som blir betalt, den hvor balkongtillegget er spesifisert.

Oppdatering om balkongtillegg

Siste oppdatering om balkongtilleggene var at tilleggene og justeringen av felleskostnadene ville bli innført fra 1. november. I dag 27. september fikk vi informasjon fra OBOS om at balkongtilleggene vil bli innført allerede 1. oktober og at de 85 andelseierne vil få nye fakturaer som forfaller 1. oktober. Den første regningen man har fått med forfall 1. oktober skal ikke betales.

Styret påpekte imidlertid at nedjusteringen av felleskostnadene med 9 % skulle gjøre samtidig. Alle leiligheter skal ha denne nedsettelse, og alle leiligheter burde derfor få ny faktura som forfaller 1. oktober. OBOS sin justering ser imidlertid ut bare til å gjelde innføringen av balkongtilleggene, og at justeringen med felleskostnadene vil komme på fakturaen 1. november.

Vi holder kontakt med OBOS for å få endelig avklaring på når de aktuelle endringene vil bli gjort og for hvem. Vi ønsker å unngå at noen i en periode betaler for høye felleskostnader, i så fall kan det bli aktuelt med fratrekk på neste faktura.

Meldefrist for å innbetaling av balkongtillegg

Hvis det er noen som ønsker å benytte muligheten for å gjøre en innbetaling for å unngå balkongtilleggene som kommer, må det meldes til styret@trondhjemsveien170.no innen 8. september. Dere vil da få en giro fra OBOS som må betales innen relativt kort tid. 

For de fleste vil innbetalingen være en dårlig ide, da det i praksis vil være en nedbetaling av deler av fellesgjelden knyttet til din leilighet. En slik nedbetaling gir sjeldent utslag i tilsvarende økt verdi ved salg. 

Vi sikter nå mot at innføringen av balkongtilleggene, justering av felleskostnader og fellesgjeld gjøres fra 1. november 2021. Se vårt informasjonsskriv fra 9. august for detaljer.

Innføring av balkongtillegg og justering av felleskostnader og fellesgjeld

Alle andelseiere oppfordres til å lese dette dokumentet for full oversikt over hvordan balkong- og fasadeprosjektet vil påvirke felleskostnader, fellesgjeld og informasjon om innføring av balkongtilleggene.

Balkonger: Statusoppdatering

Vi venter forsatt på at stillaset skal tas ned. Siste oppdatering fra entreprenøren er at stillasfirmaet har lovet å ta det ned i løpet av fredag 7. mai og lørdag 8. mai. For entreprenøren sin del så forsinker det overtagelse og utsending av sluttoppgjøret så entreprenøren har purret på dette flere ganger.

Det gjenstår ellers litt diverse i noen leiligheter, maling av inngangspartier, skifte murpuss på butikkfasaden og tilbakestandsetting av rigg-området som det vil jobbes med de neste ukene.

Sjekk balkongdøren

Vi har fått rapport fra en leilighet om at det var vanskelig å lukke igjen balkongdøren. Det kan skyldes at døren er delvis skjevt montert. Vi anbefaler at alle tester døren sin. For leiligheten det gjelder observerte vi på utsiden at det er veldig tett mellom karm og dør nederst, og litt større avstand mellom karm og dør øverst. Se nærmere på bildene nedenfor.

Normal bruk av balkongdøren kan du se på videoen her. Problemet er ikke å låse døren, men at man må bruke uforholdsmessig mye tyngde for å lukke igjen døren.

Vindu entreprenøren har meldt at de er på saken. De jobber med å ta befaring fra stillaset for å se hvilke leiligheter det gjelder. De trenger tilgang fra innvendig side og om derfor også varsle beboerne det gjelder. 

Vindu entreprenøren har oppgitt at dørene som trenger justering, vil bli justert mandag og tirsdag. Vi anbefaler likevel at alle tester sine dører og ved feil melder i fra til styret hvis du ikke har hørt noe fra Vindu entreprenøren.

Balkonger: Statusoppdatering

Oppdatering 23. april: Entreprenøren har fått beskjed fra stillasfirmaet at de planlegger å ha demontert alt stillas (med unntak av butikkfasaden) i løpet av uke 17. 

Oppdatering 21. april: Demontering av stillaset startet på lørdag, men har stått stille man. - ons. Stillas-firmaet sliter litt med bemanningen pga. sykdom. Både entreprenøren og styret ønsker stillaset ned så fort som mulig. Venter på oppdatering fra entreprenøren. 

Oppdatering 16. april: Entreprenøren varslet i dag morges at del 3 vaskes i morgen, lørdag 17. april. Det skjer med høytrykkspyling og kan medføre litt støy. Fjerning av gjenværende stillas i del 2 starter også i morgen. 

Del 2: 19 A, 19 B, 170 E og x08-rekken i 170 D:

• Stillaset som står igjen mot bakgården tas ned snart, nedrigg er nå planlagt til å starte på kommende lørdag 17. april og fortsetter utover starten av neste uke.
  

Del 3, 170 A, 170 B, 170 C, og x07-rekken i 170 D:

• Vi har gjennomført ferdigbefaring med entreprenøren. Et par små ting må rettes opp. 
• Nedvask av balkonger og rekkverk kan hende starter fredag 16. april.
• Når rettinger og nedvask er fullført vil stillaset bli tatt ned. Entreprenøren håper det kan starte å skje fra onsdag i uke 16.  

 

Øvrig:

• Entreprenøren ønsker at vi minner om at så lenge stillaset står oppe rundt balkongen, er balkongen fortsatt en del av byggeplassen. Du kan oppbevare ting der ute, etter at balkongene er spylet, men du kan ikke oppholde deg der enda.
  
• Styret jobber med nye regler for balkongene, særlig om hvordan balkongene må brukes for å ta vare på balkongdekket og regler for oppsett av ulike skjermingsløsninger.
  

Oversikt over endringer for balkong- og fasadeprosjektet

Her kommer en oversikt over de viktigste tiltakene i balkong- og fasadeprosjektet:

Balkonger:

• Nedskjæring av bruksbalkonger.
• Nedskjæring av brannbalkonger.
• Nye bruksbalkonger der det ikke finnes fra før, 52 stk.
  
• Nye bruksbalkonger der det finnes fra før, 33 stk.
• I alt 85 leiligheter med bruksbalkong etter prosjektet.
• Trapper mellom brannbalkonger.
  
• Epoxy-belegg på overflate av balkongene.
• Maling av undersiden og kanten til balkongene.
• Skillevegger mellom sammenhengende brannbalkong/bruksbalkong. 
• Demontering av radiatorer i ny balkongdøråpning, og montering av nye radiatorer.
  
• Nye vinduer der det kom nye balkongdøråpning.
• Balkongdører til ny balkongdøråpning.
• For de de to siste punktene er det verdt å merke seg at styret også valgte å skifte ut de eksisterende balkongdørene i stedet for å male de pga. dårlig tilstand. Det ble også da naturlig å skifte ut vinduene i eksisterende balkongdøråpning.
  

Vinduer:

• Maling av alle vinduer.
• Ekstrautskiftning av vinduer med råte eller andre skader.
• Ekstrautskiftning av vinduer i hjørneleiligheter pga endring med balkongdør, og alle andre åpninger med balkongdør.

Næringslokale:

• Utskiftning av alle butikkvinduer ut mot gaten.
  
• Kjellervinduene med metallgitre skiftes ut til nye sikkerhetsvinduer uten metallgitre.
• Utbedre murpuss på butikkens fasade.
  

Øvrige fasadetiltak:

• Skifte ut ventilrister
  
• Fjerne kabel-tv ledninger mellom leilighetene 
• Pigge ut og mure opp spalteventiler under vinduene.
• Fornye murpuss mellom vinduer. Gjelder fasaden ut mot Dynekilgata, hvor det er murpuss på fasaden i stedet for murstein mellom enkelte vinduer.
• Mekanisk reparasjon av synlige betongskader på gesims. 
• Behandle dørtersklene til hovedinngangene
• Maling av inngangspartiene.
  

Tak:

• Nye varmekabler i takrenner og nedløp
• Nye nedløpsrør
• Nye takluker
• Utskiftning av alt beslag, inkl. gradrenner, solirør, pipebeslag, beslag på overlys, beslag på endegavler og trappinger.
• Høytrykkrens og påføring av impregnering av resten av taket.
  

Andre tiltak:

• Snu frittstående sittebenker i bakgården mot gressplenen

 

Balkonger: Statusoppdatering

  Del 2: 19 A, 19 B, 170 E og x08-rekken i 170 D:

• Stillas ut mot Trondheimsveien er tatt ned.
• Stillas på hjørnet mot helsehuset holdes på å tas ned.
• De siste skilleveggene er ferdig montert.
• Noen utfordrende radiatorer gjenstår på x12-rekken.
  
• Stillaset som står igjen mot bakgården, tas trolig ned like over påske, etter at totalentreprenøren har fått kontrollert arbeidet og etter ferdigbefaring med OBOS.
  

Del 3, 170 A, 170 B, 170 C, og x07-rekken i 170 D:

• Stillas ut mot Trondheimsveien og på gavelen (endeveggen) er ferdig demontert. 
• Balkongdører er ferdig montert.
  
• Det jobbes videre de neste to ukene med epoxy-belegg, montering av nedløpsrør og montering av rekkverk.
• Assemblin begynner med montering av radiator i leilighetene kommende uke. Det vil pågå frem mot påske og litt etter påsken.
  
• Ventilristene til lufteventilene skal skiftes også. De nederste ventilene på kjellernivå gjenstår.
  
• Rekkverkene blir trolig ferdig montert i uke 14.
• Stillaset kommer trolig ned i uke 16, men så langt frem blir ting litt mer usikkert. 

 

Øvrig:

• Butikkvinduene er skiftet. Murpussen rundt butikken vil også fornyes.
  
• Den avtalte sluttdatoen etter kontrakten er 31. mars, men mange tilleggsoppgaver har utvidet fristen med over 70 dager. Entreprenøren mener likevel i hovedsak at det meste vil være ferdig i løpet av april.

 

Sittegruppene har blitt snudd slik at man nå kan nyte grøntanlegget i stedet for å sitte vendt mot bygningen og de nye balkongene i 1. etasje.

 

Balkonger: Montering av radiatorer i del 3

Styret har mottatt følgende informasjon fra Assemblin om montering av radiatorene i del 3:

Det er planlagt montering i 4 leiligheter daglig. Vi monterer i hele uke 12, tar et opphold i hele påskeuka, og er tilbake tirsdag 6 april.  

Det vil mest sannsynlig bli noen forandringer underveis, ettersom vi vil treffe på seksjoner hvor monteringen må vente da noen rør/ventiler må flyttes. Vi går da videre til neste seksjon, og har fortsatt som mål å utføre i 4 seksjoner daglig, mange har jo hjemmekontor, og kan ta oss imot dagen før.

Det er viktig at montørene har fri tilgang og at møbler etc. flyttes i forkant.

Montørene følger smittevernreglene, husk å holde god avstand til montørene under arbeidet.

For spørsmål om arbeidet kontakt Assemblin på dagtid, tlf. 23 17 40 60, og spør etter Jan Arnesen.

Fremdriftsplan:

Klikk på bildet for å gjøre det større

Balkonger: Statusoppdatering

 Del 2: 19 A, 19 B, 170 E og x08-rekken i 170 D:

• Gjenværende radiatorer monteres i uke 11.
• Rekkverk er nesten ferdig montert.
• Der det er sammenhengende balkonger av rømmningshensyn, kommer det en skillevegg i frosset glasset. På hver side av veggen blir det montert en nødhammer.
• Del 2 inn mot bakgården blir muligens helt ferdig i løpet av de neste to ukene.
• Stillas ut mot Trondheimsveien og på hjørnet mot helsehuset tas ned i uke 10.
  

 

Del 3, 170 A, 170 B, 170 C, og x07-rekken i 170 D:

• Forskalingen rundt de nye balkongene er nesten ferdig revet.
• Balkongdører har blitt montert for en god del leilighet denne uke, og skal fortsette neste uke, uke 10. Vindu Entreprenøren har imidlertid en person på sykehus. Enkelte leiligheter har fått varsel på døren om utsettelse fra Vindu Entreprenøren.
  
• Det skal legge epoxybelegg på balkongene og det må bores i balkongene for feste av rekkverk. Hvis det er mildvær så tas epoxybelegget først.
• Stillaset ut mot Trondheimsveien og på kortsiden tas ned i uke 10.

 

Øvrig: 

• Entreprenøren har hele tiden lagt vekt på gode smittvernsrutiner, blant annet med karantene for utenlandske arbeidere, bruk av maske og begrenset bruk av brakkene. Etter de nye skjerpede kravene fra myndighetene har entreprenøren nå også en egen smittevernkoordinator som går sjekkrunde hver time.
• På gressplenen har vi to sittegrupper som er vendt mot bygningene. Disse holder vi på å snudd slik at de vender mot gresset i stedet. Sittegruppene har vært lite brukt og vi tror de blir hygliggere å bruk når de er vendt mot gresset og man blir mer skjermet fra de som går forbi. Med balkonger i første etasje så er også fint å få snudd sittegruppene slik at man ikke sitter vendt rett mot de som er på balkongen.
  
• De nye balkongdørene leveres med lister rundt vinduåpningen, men ikke gulvlister. Den nye terskelen i balkongdøråpningen leveres imidlertid med eik-panel på topppen og i front, enten ned til gulvet eller gulvlist. En leilighet opplevde at montørene glemte panelet i front og det ble litt forvirring med gulvlisten som ikke monteres. Se bilde nedenfor for komplett leveranse. 

 

Balkonger: Gjenværende radiatorer i del 2

Assemblin har kommet med følgende fremdriftsplan for montering av gjenværende radiatorer i del 2:

• 15. mars:
• 170 E: Leil 209, 211, 311, 409
• 16. mars:
• 170 E: Leil 411, 511
• 19 A: Leil 112, 113
• 17. mars:
• 19 A: Leil 213, 313, 413, 513

Se ellers tidligere informasjon om montering og forberedelser.

Balkonger: Statusoppdatering

 Del 2: 19 A, 19 B, 170 E og x08-rekken i 170 D:

• Del 2 begynner å nærme seg ferdigstillelse. Rekkverk for brannbalkonger ut mot Trondheimsveien og rekkverk for balkongene på x14-rekken skal nå være montert. Det blir ferdigbefaring i løpet av kommende og uke og stillaset her forventes å tas ned fortløpende etter det. 
• En del radiatorer kunne ikke monteres på grunn  av spalteventilen under vinduet som kom i veien for den nye radiatoren. Spalteventilen vil bli fjernet der det er nødvendig og de siste radiatorene vil bli montert i uke 11.
• Rekkverk for delen mot bakgården er nesten ferdig montert. Gjenstår et par ting som epoxy belegg på en prøvebalkong og utvendig dørterskel til balkongene.
  

 

Del 3, 170 A, 170 B, 170 C, og x07-rekken i 170 D:

• Byggefirmaet har hatt veldig mange arbeidere i sving her de siste par ukene og arbeidet har gått veldig raskt unna. Alle balkonger er nå ferdig støpt. Herding pågår. 
• I uke 9 og uke 10 skjæres ut åpningen for balkongdør og nytt vindu og balkongdør settes inn. For den enkelte leilighet skjer dette på samme dag.
  
• De fleste balkonger i del 3 kommer ut fra soverom. Det kan likevel være en god ide å stenge lufteventilene ut mot bakgården på kjøkken ut mot bakgården. Det vil komme en del støv når det pigges og bores.
• Etter at balkongene er herdet starter rivingen av forskalingen. Senere må det også bores inn i balkongene for festene til rekkverket.

Utskiftning av dør og vindu i balkongdøråpning for Del 3

Vi har mottatt fremdriftsplan for montering av balkongdør og tilhørende vindu for del 3. Dette inkluderer leilighetene i 170 A, B og C, samt x07-rekken i 170 D.

Informasjonen fra Vindu Entreprenøren som er utdelt i til leilighetene og i postkassene kan også se på disse linkene:

• Informasjonsskriv 
• Fremdriftsplan 170 A og B
• Fremdriftsplan 170 C og D
  
• Tilbakemelding- og reklamasjonsskjema

Der det skal lages en balkongdøråpning gjøres det på forhånd mest mulig arbeid på utsiden, slik at den siste utskjæringen av åpningen og innsetting av dør/vindu kan skje på samme dag. Totalentreprenøren Oslo Murmesterbedrift koordinerer dette med Total Konstrukt og Vindu Entreprenøren.

Neste steg for leilighetene med ny balkongdøråpning er montering av ny radiator. Tidspunktet for dette er ikke klart enda.

Balkonger: Statusoppdatering

Del 2: 19 A, 19 B, 170 E og x08-rekken i 170 D:

• Det pågår støping av epoxybelegg til balkongene og boring av hull til rekkverkene.
• Rekkverkene er forventet montert i uke 7.
• Etter at rekkverkene er montert, vil fasaden bli vasket. Plasten som er foran vinduene blir fjernet først når dette er gjort.

Del 3: 170 A, 170 B, 170 C, og x07-rekken i 170 D:

• Underleverandør melder om god fremdrift. Nedpigging av balkongene er nesten helt ferdig og det pågår boring inn i veggen for nye balkongdekker. UL tror at dette og oppsett av forskaling (for senere støping av balkongene), kan være ferdig neste uke. Totalentreprenøren syns det virket litt optimistisk, men er i alle fall god fremdrift her. 

 

Et varmeaggregat, et såkalt kokoverk, i drift for å sørge for rett temperatur når f.eks. betongstøp og epoxy-belegg skal herdes.

Montering av radiatorer

Styret har fått et oppdatert informasjonsskriv fra Assemblin om montering av radiatorene som starter neste uke i del 2.

Se også fremdriftsplanen som ble delt ut tidligere. 

På mandag 8. februar, som blir en oppstartsdag, regner vi med at de første leilighetene får besøk fra kl 08. Ellers i uken vil de starte i leilighetene fra kl 07.30.

Arbeidet starter i 1. etg. for hver nye oppgang. Assemblin anslår at arbeidet i hver leilighet tar ca. 4 timer. Med fire leiligheter per dag, blir det to leiligheter om gangen. 

Assemblin opplyser også om følgende:

• Det er viktig at montørene har fri tilgang og at møbler etc flyttes i forkant.
• Montørene følger smittevernreglene, husk å holde god avstand til montørene under arbeidet.
• For spørsmål om arbeidet kontakt Assemblin på dagtid, tlf 23 17 40 60, og spør etter Jan Arnesen.
  

Montering av radiator for del 2

Assemblin har sendt styret en fremdriftsplan for montering av radiatorer. De regner med å ta fire leiligheter per dag. Vi venter på et notat fra dem om som skal komme på mandag eller starten av neste uke. Dette blir lagt ut på websidene fortløpende, så følg eller bruk muligheten for å abonnere på oppdateringer via epost.

Fremdriftsplan for montering av ny radiator:

• 8. februar: 
• 170 D: Leil 108, 208, 308, 408

•  9. februar:
• 170 D: Leil 508
• 170 E: Leil 209, 211, 309

• 10. februar: 
• 170 E: Leil 311, 409, 411, 509

• 11. februar:
• 170 E: Leil 511
• 19 A: Leil 112,113, 213

• 12. februar: 19 A: Leil 313, 413, 513
• 19 B: Leil 115

For spørsmål om arbeidet kontakt Assemblin på dagtid, tlf 23 17 40 60, og spør etter Jan Arnesen.

Balkonger: Statusoppdatering

Del 2: 19 A, 19 B, 170 E og x08-rekken i 170 D:

• De fleste leilighetene har nå fått etablert balkongdør. Et par leiligheter gjenstår som tas i starten av neste uke, uke 4.
• Rekkverk for balkonger mot Dynekilegata, x14-rekken, har blitt forskjøvet. De forventes nå bli levert onsdag/torsdag i uke 4 og vil da bli montert så fort som mulig.
  
• Rekkverk for øvrige brann- og bruksbalkonger i del 2 forventes fortsatt å bli montert i uke 7. 

 

Del 3, 170 A, 170 B, 170 C, og x07-rekken i 170 D:

• Nedpiggingen av brannbalkongene har ikke startet enda. Vi venter på avklaring for nå det skjer. Entreprenøren lover fortsatt at presenningen vil bli flyttet fra Trondheimsveien-siden av fasaden til bakgården når nedpiggingen skal starte. Det et trolig et godt signal som beboerne kan følge med på.
• De fleste balkonger i del 3 kommer ut fra soverom. Det kan likevel være en god ide å stenge lufteventilene ut mot bakgården på kjøkken ut mot bakgården. Det vil komme en del støv når det pigges og bores.

 

Øvrig:

• For de som har fått innadslående vinduer og balkongdør kan det være utfordrende og finne egnede persienner, med mindre persiennen monteres langt ute i vinduskarmen. Vinduene og dørene er produsert av Nordan og de tilbyr både persienner og plisségardiner som kan monteres slik at de følger bevegelsen til vindu eller dør. Mer informasjon på linkene nedenfor:
• Nordan: Persienner og plisségardiner
• Nordan katalog om persienner og plisségardiner, s15 - s30 
• Tips oss gjerne om du har erfaringer med andre løsninger for innadslående vinduer eller erfaring med løsningene over. 
  

Balkonger: Varsel om støyende arbeider

Entreprenøren har varslet oss om at arbeiderne er tilbake fra karantene tirsdag 19. januar, neste uke. Det vil da være to lag, hvor et lag holder på med epoxy i del 2, mens et lag starter pigging m.m. del 3. Se ellers beskrivelse av arbeidene i forrige statusoppdatering.