Det har et par ganger i vinter vært litt kjølig i leilighetene. Hovedgrunnen til dette er at vi, etter brann i elektrokjele, har fått en mindre fleksibel løsning. De to oljekjelene vi har i dag er store og oljekrevende. De er ikke ineffektive, men under drift leverer de mye varme og forbruker også mye olje. Det er av den grunn strenge regler i det automatiske styringssystemet for når kjelene skal stoppe og starte. Systemet tar også hensyn til utetemperaturen. Her ligger vår utfordring. Ved enkelte temperaturer eller temperatursvingninger ligger vi rett innenfor grenseverdiene som er satt. Ved å endre grenseverdiene vil vi få raskere innkobling av f.eks kjele nr.2 og jevnere temperatur. Ulempen er at vi dobler oljeforbruket og dermed dobler utgiftene, og det skjer da pga. at vi bare mangler litt ekstra temperatur på radiatorvannet. Kjelen som kjører klarer med andre ord å holde jevn temperatur men dessverre litt under normalen. Med begge kjelene i drift har vi stor overkapasitet og dobbel utgift, når vi egentlig bare hadde behov for en veldig liten økning i temperatur (f.eks 2 grader). Styret mener da at å doble utgiftene når behovet er lavt ikke er ønskelig. Disse spesielle temperaturforholdene skjer ikke ofte og da må vi heller akseptere at slikt skjer fremfor at utgiftene skyter i været.
Den tekniske løsningen
Vi har pr. idag to oljekjeler. Tidligere hadde vi en elektrokjele også, men den brant pga. overledning. De kjelene vi har i dag har en relativt høy alder, 25-35 år. De blir begge overhalt hver høst og er i relativt god stand. Ved normal eller høy temperatur ute vil bare en kjele kjøre og da gjerne på laveste trinn (totalt 2 trinn pr. kjele). Dette vil være nok til å varme opp varmtvannet, varme 4 tørkerom, samt å holde varme i radiatorene. Etter som temperaturen synker vil anlegget starte den andre kjelen. Alt dette skjer automatisk ut fra de innstillingene som er satt. Innstillingene kan være hvor varmt vannet skal være ut fra fyrrommet, hvor stor differanse det er mellom denne temperaturen og temperaturen på returvannet. De sier også noe om forsinkelse på oppstart av kjele nummer 2 i tillegg til flere andre ting. Anlegget tar også hensyn til utetemperatur og evt. nattsenking. Alle disse verdiene er satt slik for at vi skal få en effektiv og økonomisk drift.
Vår utfordring
Noen ganger vil det dessverre oppstå temperaturer (og temperatursvingninger) som gjør at kjele 2 ikke starter til tross for at det kan oppleves litt kaldt i leilighetene. Disse spesielle forholdene skjer ikke ofte, men oppleves gjerne som ubehagelige. Det er fullt mulig å ta høyde for disse forholdene, ulempen er den at kjele 2 vil starte mye oftere enn strengt tatt nødvendig i en normalsituasjon og da øke utgiftene til varme mye. Grunnen ligger i at kjelene er store og selv drift på laveste trinn forbruker mye olje. Vi kan ligge på et forbruk på 350 liter i døgnet og så plutselig forbruke 750 liter med to kjeler i drift. Det sier seg da selv at dette da vil være å velge mellom litt kjølig inne og billig drift, eller godt og varmt og dyr drift. Balansen her er ikke enkel. Med en elektrokjele som er fleksibel, som kan kjøre på 10/20/30...eller 100% ville denne som tillegg kunne jevnet ut disse problemtemperaturene.
Fremtiden
På bakgrunn av dette og det faktum at olje ikke er særlig miljøvennlig ønsker styret å gå over til bergvarme. Enkelt forklart er dette en varmepumpe som kjører på maks effektivitet da den til enhver tid henter 4 graders varme fra typisk 100 meters dybde. En luft til luft varmepumpe som finnes overalt i Norge henter en varme fra uteluften, som sjelden er på de gunstige 4 gradene. Er temperaturen over eller under 4 grader synker effektiviteten og økonomien i disse forringes. Det kan sies så enkelt at varmepumper er mest økonomisk lønnsomt for de som bor i et mildt kystklima. Oslo har ikke disse gunstige temperaturene og da er bergvarme det beste alternativet. Vi vil da kutte kostnadene til oppvarming, varmtvann og tørkerom dramatisk. Styret søker nå å få en totalgjennomgang av varmebehovet for så å få igangsatt et forprosjekt før en anbudsrunde. Målet er at dette skal være på plass før neste vinter.
Fjerning av sykler
I det siste har det vært flere feilparkerte sykler både i og rundt oppgangene 19 B og 19 C. Styret minner derfor om at sykler etter husordensreglene kun hører hjemme i sykkelbåsene eller i egen leilighet og egne boder.
Sykler som står i oppganger, fortau eller andre steder på borettslagets eiendom hvor det ikke er tillatt å sette fra seg sykler vil etter dette bli fjernet lørdag 3. mars.
Syklene vil bli regnet som hensatte gjenstander og vil således bli beslaglagt og senere kastet i forbindelse med våropprydning.
Sykler som står i oppganger, fortau eller andre steder på borettslagets eiendom hvor det ikke er tillatt å sette fra seg sykler vil etter dette bli fjernet lørdag 3. mars.
Syklene vil bli regnet som hensatte gjenstander og vil således bli beslaglagt og senere kastet i forbindelse med våropprydning.
Opprydding på tavlene i vaskeriene
I tiden fremover så vil styret gradvis rydde opp på tavlene på vaskeriene. Hensikten er å fjerne låser som ikke lengre er i bruk slik at reserverte tidspunkter kan bli benyttet av andre. Låser blir gjerne etterlatt av folk som flytter eller folk som glemmer at de har reservert tid så tavlene må ryddes av og til.
Oppryddingen innebærer at lovlige låser blir satt til "parkering". Oppryddingen gjøres over flere uker for å skape mest mulig forutsigbarhet for de som bruker vaskeriene. Oppryddingen vil imidlertid måtte innebære litt reduserte muligheter for å reservere tid fremover.
Vi rydder tavlene bakover i tid slik at det blir mulig å reservere tid i ca tre uker fremover i stedet for en måned, inntil oppryddingen er ferdig.
Oppryddingen innebærer at lovlige låser blir satt til "parkering". Oppryddingen gjøres over flere uker for å skape mest mulig forutsigbarhet for de som bruker vaskeriene. Oppryddingen vil imidlertid måtte innebære litt reduserte muligheter for å reservere tid fremover.
Vi rydder tavlene bakover i tid slik at det blir mulig å reservere tid i ca tre uker fremover i stedet for en måned, inntil oppryddingen er ferdig.
| Søn. 12/2 | ryddes låser som står på: | 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 og 30, 31 |
| Søn. 19/2 | ryddes låser som står på: | 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18 |
| Søn. 26/2 | ryddes låser som står på: | 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25 |
| Søn. 4/3 | ryddes låser som står på: | 26, 27, 28, 29 og 1, 2, 3 |
Økning av felleskostnader
Styret har vedtatt å øke felleskostnadene med 5 % fra 1. mars 2012. Dette tilsvarer ca 160 kr for en gjennomsnittlig leilighet per måned. Bakgrunnen for økningen er blant annet økte utgifter spesielt til kommunale avgifter, bygningsforsikring, vaktmestertjenester og gartnertjenester.
Med salget av vaktmesterleiligheten tidligere i høst, så har borettslaget tatt et viktig grep for å kunne sikre normal drift. Låneordningen med kassakreditt har blitt avviklet i 2011 da styret mener at borettslaget bør finansiere normal drift via driftskontoen i stedet for å ty til lånefinansiering.
Salget av vaktmesterleiligheten har bidratt til å styrke disponible midler og er planlagt å dekke nye vedlikeholdsoppgaver i 2012. Styret syns det er viktig at vi ikke skaper et nytt etterslep på disponible midler, derfor øker vi felleskostnadene for å dekke utgiftsveksten.
De nye store vedlikeholdsoppgavene som står for tur i 2012 inkluderer blant annet bytte av fire vanntanker/beredere og overgang fra oljefyr til bergvarme. Dette vil i hovedsak bli finansiert av den solgte leiligheten.
Med salget av vaktmesterleiligheten tidligere i høst, så har borettslaget tatt et viktig grep for å kunne sikre normal drift. Låneordningen med kassakreditt har blitt avviklet i 2011 da styret mener at borettslaget bør finansiere normal drift via driftskontoen i stedet for å ty til lånefinansiering.
Salget av vaktmesterleiligheten har bidratt til å styrke disponible midler og er planlagt å dekke nye vedlikeholdsoppgaver i 2012. Styret syns det er viktig at vi ikke skaper et nytt etterslep på disponible midler, derfor øker vi felleskostnadene for å dekke utgiftsveksten.
De nye store vedlikeholdsoppgavene som står for tur i 2012 inkluderer blant annet bytte av fire vanntanker/beredere og overgang fra oljefyr til bergvarme. Dette vil i hovedsak bli finansiert av den solgte leiligheten.
Vaskeriregler
Styret har utformet nye regler for vaskeriene inkludert tørkerom. Vi har prøvd på å gjøre eksisterende regler enklere og klarere. De nye reglene er hengt opp på alle vaskeriene. Reglene finnes også på Boligguiden - vaskeri.
Privat utstyr og rengjøringsmidler skal ikke oppbevares på vaskeriene etter at vasketiden er over. Styret ber om at gammelt tøy og privat utstyr fjernes. Styret vil i nær fremtid rydde opp, fjerne og eventuelt kaste ting som står igjen.
Styret planlegger også en opprydning av vaskeritavlene og vil fjerne alle gamle reserveringer. Vi kommer tilbake til når og hvordan dette gjennomføres om ca 2 uker.
Etter disse tiltakene håper vi at det blir litt mer orden på vaskeriene og at det blir enklere å forholde seg til hvilke regler som gjelder.
Privat utstyr og rengjøringsmidler skal ikke oppbevares på vaskeriene etter at vasketiden er over. Styret ber om at gammelt tøy og privat utstyr fjernes. Styret vil i nær fremtid rydde opp, fjerne og eventuelt kaste ting som står igjen.
Styret planlegger også en opprydning av vaskeritavlene og vil fjerne alle gamle reserveringer. Vi kommer tilbake til når og hvordan dette gjennomføres om ca 2 uker.
Etter disse tiltakene håper vi at det blir litt mer orden på vaskeriene og at det blir enklere å forholde seg til hvilke regler som gjelder.
Nytt vaktmesterfirma
1. desember 2011 byttet vi vaktmesterfirma til Vaktmester Andersen etter at misnøyen med det tidligere vaktmesterfirmaet hadde steget til nye høyder i løpet av høsten. Spesielt har det vært et problem med manglende lysutskiftninger, manglende feiing av gården og generelt for dårlig ettersyn av gården. Dette håper vi skal bli mye bedre i løpet av 2012. Vårt mål er at uteområdene skal se bra ut og at bygningen blir holdt i god stand, og Vaktmester Andersen blir en viktig parter i dette arbeidet.
Blant vaktmesterens viktigste oppgaver er utvendig renhold, feiing, spyling, avfallshåndtering, lysutskiftning på fellesområder, ulike kontroller av bygningen og tekniske anlegg og ikke minst snørydding om vinteren. Vaktmesterfirmaet har ikke ansvar for tilsyn av leilighetene innvendig. Generelt sett er vaktmestertjenesten til for å ivareta bygningen og ikke for å løse problemer for beboerne, selv om vi ofte har fordeler av det vaktmesterne gjør for borettslaget. Beboere som ønsker hjelp til private ting kan gjøre egen avtale om dette direkte med vaktmesterfirmaet. For andre saker så kan man kontakte styret som vil vurdere om det er noe styret kan løse eller om vaktmesterfirmaet skal gjøre det.
I prosessen med å finne et nytt vaktmesterfirma så har styret gjennomført befaring og vurdert tilbud fra flere firmaer. Vår erfaring er at det finnes flere gode alternativer. Vi mener dette støtter opp under det valget borettslaget har gjort om å bruke innleid vaktmesterfirma i stedet for å ha en fast ansatt vaktmester. Vår erfaring er at det helt nødvendig å ha denne type fleksibilitet. Generalforsamling var enig i dette i mai 2011 når det ble besluttet å selge den tidligere vaktmesterboligen.
Blant vaktmesterens viktigste oppgaver er utvendig renhold, feiing, spyling, avfallshåndtering, lysutskiftning på fellesområder, ulike kontroller av bygningen og tekniske anlegg og ikke minst snørydding om vinteren. Vaktmesterfirmaet har ikke ansvar for tilsyn av leilighetene innvendig. Generelt sett er vaktmestertjenesten til for å ivareta bygningen og ikke for å løse problemer for beboerne, selv om vi ofte har fordeler av det vaktmesterne gjør for borettslaget. Beboere som ønsker hjelp til private ting kan gjøre egen avtale om dette direkte med vaktmesterfirmaet. For andre saker så kan man kontakte styret som vil vurdere om det er noe styret kan løse eller om vaktmesterfirmaet skal gjøre det.
I prosessen med å finne et nytt vaktmesterfirma så har styret gjennomført befaring og vurdert tilbud fra flere firmaer. Vår erfaring er at det finnes flere gode alternativer. Vi mener dette støtter opp under det valget borettslaget har gjort om å bruke innleid vaktmesterfirma i stedet for å ha en fast ansatt vaktmester. Vår erfaring er at det helt nødvendig å ha denne type fleksibilitet. Generalforsamling var enig i dette i mai 2011 når det ble besluttet å selge den tidligere vaktmesterboligen.
Endring på næringslokale
Vår leietager Brødrene Amundsen Rørleggerbedrift i Trondheimsveien 170 E har tatt over enda et utleielokale. Bakgrunnen for dette er at Brødr. Amundsen har opplevd god vekst de siste par årene og har behov for å utvide butikken. De tar over lokalet til den tidligere frisørsalongen i 170 E. Frisørsalongen sin leieavtale gikk ut 1.1.2012 og
Brødrene Amundsen
tok over lokalet kort tid etter på. Bademiljø jobber nå med å slå sammen lokalene de leier i 170 E. Frisørsalongen blir da et kontorlokale og dagens butikk kan utvides en del.
Avtalen mellom Brødrene Amundsen og borettslaget er med på å opprettholde et variert næringsliv i området, gir Brødrene Amundsen mulighet for å vokse videre og sikrer borettslaget god utleiedekning og stabile leieinntekter.
Avtalen mellom Brødrene Amundsen og borettslaget er med på å opprettholde et variert næringsliv i området, gir Brødrene Amundsen mulighet for å vokse videre og sikrer borettslaget god utleiedekning og stabile leieinntekter.
Abonner på:
Innlegg (Atom)